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Le 1er janvier 2022, une nouvelle taxe imposée par le gouvernement fédéral a vu le jour : la TLSU ; un acronyme qui signifie « taxe sur les logements vacants ou sous-utilisés ». La TLSU est calculée en multipliant la valeur déterminée d’un immeuble résidentiel par le taux de 1% de cette taxe, au prorata du pourcentage de détention pour l’année civile. La valeur imposable d’un immeuble résidentiel peut être établie par règlement. Autrement, cette valeur sera définie en fonction de la valeur foncière la plus élevée ou de la plus récente valeur d’acquisition.
Qui sont les individus et les sociétés visés par cette nouvelle taxe ?
Parmi les principales personnes ou sociétés contraintes à acquitter la TLSU, on note bien sûr l’individu qui n’est pas un citoyen canadien ni un résident permanent du Canada. Une société privée, ayant à sa tête un actionnaire qui n’est pas citoyen canadien, qui n’est pas un résident permanent du Canada et qui détient 10% ou plus de la valeur des capitaux propres à une société, ou 10% ou plus des droits de vote d’une société, sera dans l’obligation d’honorer cette taxe. S’ajoutent à ces individus les fiducies, sociétés et personnes morales qui ne respectent pas certains critères spécifiques émis par la loi C-8.
Les principaux biens immobiliers assujettis à cette taxe incluent une maison individuelle détenant, tout au plus, trois espaces d’habitation résidentielle, une maison jumelée ou en rangée, un logement en copropriété à usage résidentiel et un bail de longue durée du fonds de terre sur lequel un immeuble résidentiel est situé.
Un exemple concret pour mieux saisir l’impact qu’aura cette nouvelle taxe
Pour vous aider à mieux saisir les répercussions financières qu’aura cette nouvelle taxe sur un propriétaire d’un immeuble résidentiel habitant à l’étranger, nous vous proposons l’exemple suivant :
Résidant en Europe depuis quelques années, un propriétaire de condo situé dans le Vieux-Montréal n’a pu entrer au Canada au cours des deux dernières années, en raison de la pandémie qui sévit toujours. La valeur municipale de son bien résidentiel s’élève à 500 000$. Avec l’avènement de la TLSU, ce propriétaire devra payer une taxe de 5000$ à la fin de l’année civile s’il n’a pu résider dans sa résidence montréalaise plus de 180 jours ou s’il n’a pu la louer à un occupant admissible.
Les exceptions prévues permettant d’éviter le remboursement de cette taxe
Quelques exceptions sont prévues afin que certains propriétaires ne soient pas dans l’obligation d’acquitter la TLSU. En premier lieu, l’immeuble résidentiel doit respecter la définition d’ « occupation admissible » pendant au moins 180 jours. Le propriétaire doit également avoir acquis l’immeuble résidentiel durant l’année civile. S’il est décédé, son décès doit avoir eu lieu durant l’année civile ou durant l’année civile précédente. La construction de l’immeuble résidentiel, elle, doit être terminée avant le mois d’avril de l’année civile. Enfin, si l’immeuble résidentiel a subi un sinistre, ou est dans une condition considérée comme étant dangereuse qui ne peut être résolue par le propriétaire ou si des rénovations majeures ont été effectuées, il est possible que la TLSU ne puisse être perçue.
Toutes ces dérogations sont soumises à des règles très spécifiques qui doivent être respectées que le propriétaire soit résident ou non de l’immeuble en question.
La définition d’« occupation admissible » comporte de nombreuses exigences à comprendre et à respecter. Nous vous invitons à en prendre connaissance en lisant attentivement les tenants et aboutissants chapeautant l’avènement de la TLSU sur le site de l’ARC.
Comme vous pouvez le constater, la TLSU comporte plusieurs paramètres et restrictions. Si vous êtes un propriétaire d’immeuble résidentiel habitant à l’étranger, vous devriez lire attentivement cet article et tout ce qui s’y rattache. Ainsi, vous éviterez peut-être une mauvaise surprise financière à la fin de cette année qui s’amorce…
Stéphane Lapointe
Courtier hypothécaire
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